Yoni MDB - Acheter, diviser, et revendre un bien dans la journée

Retrouvez Yoni :

Autodidacte, curieux et passionné, Yoni s’est lancé comme marchand de bien immobilier en 2014. Aujourd’hui, il propose des formations uniques à tous ceux qui souhaitent se lancer dans la même aventure. Il revient avec nous sur son parcours.

Gérald : Salut Yoni, comment vas-tu ?

Yoni : Super et toi ?

Gérald : Oui ça va super, merci d’être là aujourd’hui. Est-ce que tu peux te présenter pour les gens qui ne te connaissent pas ?

Yoni : Pour les gens qui ne me connaissent pas. Donc je m’appelle Yoni, c’est mon vrai prénom Y-O-N-I. J’ai actuellement 36 ans, bientôt 37. J’habite à Lyon, je suis né et j’ai grandi à Lyon. Au niveau professionnel, j’ai plusieurs activités et notamment une activité de marchand de biens immobiliers, c’est-à-dire que je fais de l’achat-revente, des opérations de rénovation, de division. Et j’ai également un organisme de formation certifié Qualiopi, dans lequel j’accompagne toutes les personnes qui veulent se lancer dans cette activité immobilière de marchands de biens, à le faire dans les meilleures conditions possibles.

Gérald : Et du coup, tu es passé par où avant de faire ça ? Tu es issue de l’immobilier au départ ?

Yoni : Alors absolument pas ! J’ai suivi un cursus d’études générales, j’ai eu un bac S, puis un bac L aussi en candidat libre à 23 ans. J’ai fait des études de philosophie, d’économie et de sciences politiques. Donc absolument rien à voir avec l’immobilier ! Je me destinais plutôt à être assistant parlementaire, député et à porter des costumes toute ma vie. Et à un moment donné, j’ai compris que ce parcours ne serait pas pour moi, quand j’ai fait un stage au Parlement et que je me suis rendu compte que c’était vraiment un milieu véreux, et que je n’avais pas envie de m’impliquer là-dedans.

Donc après mes études, j’ai ouvert une société de déménagement. Comme je n’avais pas un rond et que je ne savais rien faire puisque j’avais fait des études de philo, il fallait bien trouver quelque chose. Donc j’ai emprunté 3 000 euros à mon frère, j’ai acheté un Berlingo et j’ai commencé à faire des petits déménagements pour étudiants.

Et de fil en aiguille, ça s’est transformé en une société avec une dizaine de collaborateurs, c’était ma première expérience entrepreneuriale. Et entre-temps, j’ai fait beaucoup de choses. J’ai fait de la vente à l’étranger, j’ai vendu des cosmétiques en Australie et en Finlande, j’ai un petit peu voyagé. Et après j’ai aussi fait, entre autres, un CAP de boulangerie, un CAP pour adultes. J’ai compris que je voulais faire du travail manuel, mais comme je ne savais rien faire, il fallait que j’apprenne.

Manque de chance j’avais le dos en vrac à cause, notamment, de mes expériences de déménagement. Donc je n’ai pas pu continuer dans la boulangerie. J’ai ensuite fait de la vente auprès de particuliers. Je travaillais avec des personnes âgées, et j’ai également vendu des projets de construction de maisons individuelles, pour le compte de deux constructeurs, un constructeur national et un constructeur régional. Et à partir de 2014, avec mon frère, on a lancé une première opération d’achat-revente en nom propre, et à l’issue de laquelle on s’est rendu compte que c’était une activité qui nous passionnait. Que c’était donc ultra intéressant, très enrichissant, que ça pouvait être aussi très lucratif et que ça nous plaisait bien. Donc on s’est lancé ensemble, et on a décidé de professionnaliser cette activité en créant en 2015 notre société de marchands de biens immobiliers.

Gérald : Super ! Et cette histoire de déménagement, tu avais quel âge quand tu as commencé ça ?

Yoni : J’avais 26 ans.

Gérald : Ah oui, OK d’accord. Il y a une dizaine d’années quoi. Et tu peux recontextualiser vraiment les différentes possibilités qu’il y a dans l’activité de marchands de biens, s’il te plaît ?

Yoni : Alors l’activité de marchands de biens immobiliers… Alors s’il y a plusieurs choses à savoir pour poser un petit peu un cadre. Officiellement, ce n’est pas une profession, ce n’est pas reconnu en France comme une véritable profession, c’est surtout un statut fiscal. Même au niveau juridique il n’y a pas de cadre strict qui réglemente cette profession. Donc c’est un petit peu le Far West !

On pourra y revenir d’ailleurs puisque ça a causé énormément de problèmes dans les années 80, 90, avec des marchands de biens qui faisaient n’importe quoi. Mais aujourd’hui, c’est surtout un statut fiscal.

Un marchand de biens immobiliers doit réaliser un certain nombre d’opérations. Il y a tout d’abord l’aller-retour. Tu as trouvé un bien vraiment pas cher, ton cousin t’a mis sur un tuyau incroyable… Tu achètes le bien, et tu le revends sans rien faire. Donc là, typiquement, tu l’achètes à 10 et tu le revends à 11, et tu prends 40, 50 milles euros de marge sans rien faire. C’est vraiment l’idéal, c’est le rêve. Ça arrive, mais c’est de plus en plus rare puisque les marchés immobiliers un peu partout en France sont relativement tendus. Mais il faut savoir que ça existe encore. Et nous, de temps en temps, on arrive à rentrer des opérations comme ça. Mais ça représente environ 10, 20% de notre chiffre d’affaires et pas plus.

Après, si on veut réaliser du chiffre ou de la marge, il faut amener de la valeur. Donc de la valeur, ça peut être notamment sur les opérations de rénovation. Que ce soient des appartements, des immeubles entiers, des maisons individuelles… Des opérations de rénovation qui vont amener de la valeur notamment de la rénovation lourde, là où le marchand de biens va réaliser de la marge et apporter de la valeur sur toutes les opérations qui vont faire peur aux particuliers. Quand il y a de la grosse rénovation, les particuliers peuvent avoir peur d’y aller, et c’est là qu’on apporte une valeur ajoutée.

Ensuite, il y a les opérations de division qui se subdivisent en deux. Donc il y a la division de bâti et la division foncière. La division de bâti typiquement, c’est quand tu achètes un immeuble qui est en monopropriété, et tu le revends à la découpe. Ou alors tu achètes un grand appartement que tu vas diviser en plusieurs studios, et là aussi tu vas revendre à la découpe.

Et enfin tu peux aussi acheter une maison individuelle, donc typiquement une grande maison de 300 m² qui a été construite dans les années 60 par des gens qui avaient de l’argent ou des besoins en surface habitable importants. Et aujourd’hui, tu te dis qu’en la séparant en trois logements de 100 mètres carrés ça sera vachement rentable. Donc il y a ces opérations de division de bâti. Une chose importante que j’ai oublié de préciser, c’est que la vocation du marchand de biens immobiliers, c’est vraiment de faire du commerce, c’est-à-dire c’est de faire de l’achat-revente.

Donc un marchand de biens n’a pas vocation à être un investisseur immobilier, un investisseur locatif qui conserve des biens. Un marchand de biens immobiliers prend l’engagement de revente sur ses compromis d’achat. Donc le marchand de biens est là vraiment pour acheter et vendre du neuf. Nous on travaille plutôt dans l’ancien et dans l’existant.

Je reviens donc à mes histoires de division. On a parlé de la division de bâti et il y a également la division foncière qui consiste à prendre un grand terrain et à le diviser en plusieurs petits terrains, ou prendre une maison qui est construite sur un grand terrain, et à détacher une ou deux ou trois parcelles à bâtir, et de revendre la maison séparément.

Enfin, il peut y avoir aussi des opérations d’extension, c’est-à-dire extension d’un bâti existant. Ou alors de surélévation, donc là c’est déjà des opérations un petit peu plus techniques. Ou alors des petites opérations de construction type construction de maisons individuelles et revente. Là, on commence à plus s’approcher du métier de promoteur. Donc ce sont des opérations dans lesquelles les marchands ne vont pas systématiquement.

Gérald : Les constructeurs et les promoteurs sont-ils des métiers complètement différents ? Quelles sont les nuances ?

Yoni : Entre constructeurs et promoteurs ?

Gérald : Oui, et marchands de biens du coup.

Yoni : Alors il y a une double nuance, puisque constructeurs et promoteurs vont faire plutôt du neuf, alors que le marchand de biens va faire plutôt de l’ancien. C’est-à-dire qu’il va travailler en général dans l’existant. Et les constructeurs et promoteurs vont faire du neuf. Et la différence entre un constructeur et un promoteur pour la petite histoire, c’est qu’un promoteur est propriétaire du terrain alors qu’un constructeur a un terrain qu’on lui a mis à disposition, et sur lequel il gère uniquement la partie construction.

Gérald : C’est plus un simple prestataire que le constructeur en fait.

Yoni : Oui, mais c’est vraiment deux activités qui sont différentes même au niveau du cadre légal. Si on prend des grands constructeurs de maisons nationaux comme Maisons Phénix par exemple, ils sont uniquement constructeurs, c’est-à-dire que les gens vont les voir quand ils ont un terrain à disposition. Et eux ils construisent juste la maison. Tandis qu’un promoteur comme Nexity ou Bouygues, va acheter le terrain, donc il a des prospecteurs fonciers, c’est d’ailleurs le gros du boulot des promoteurs : faire la prospection foncière. Ils achètent le foncier, ils construisent dessus et ils revendent après l’intégralité.

Gérald : OK, donc toi, tu es issu du commerce en fait si je comprends bien. Tes débuts dans l’immobilier c’était à travers du commerce, chez un constructeur. Donc tu n’es pas technique, enfin tu n’as pas un background de maçon ou de notaire ! Quelles sont les différentes compétences qu’il faut avoir pour être marchand de biens ? J’ai l’impression que c’est hyper transverse comme métier.

Yoni : C’est tout à fait exact. C’est ce qui fait la richesse et l’intérêt de cette activité. Effectivement, il faut rassembler énormément de compétences puisqu’il y a un cadre assez strict. J’aime bien parler de strates de complexité. Donc on a plein de contraintes qui sont des contraintes réglementaires, qui sont des contraintes techniques, commerciales, financières, des contraintes de timing, des contraintes fiscales bien entendu et juridiques.

Et il faut en fait réussir à superposer toutes ces couches de façon bien ordonnée pour que ton millefeuille ne se casse pas la figure. Et effectivement, moi je n’avais pas du tout de background technique, ni juridique, ni urbanistique d’ailleurs, ni rien du tout. À part vendre des choses, je ne savais pas grand-chose, mais l’intérêt de ce métier c’est qu’on peut quand même énormément sous-traiter. Donc il faut s’entourer de professionnels qui sont compétents. Et les compétences principales qu’il faut, c’est déjà l’urbanisme. C’est vraiment le numéro 1, c’est ce qui fait la différence entre un marchand de biens compétent et un marchand de biens qui est juste un touriste. Il y a toute la partie fiscale aussi, donc là il faut un très bon expert-comptable. Il faut avoir un excellent notaire, ça va être le conseiller numéro 1 du marchand de biens. Il faut également un bon géomètre. Je reviens sur les contraintes. On a la contrainte réglementaire avec l’urbanisme, le droit privé, c’est-à-dire les règlements de copropriété, les règlements de lotissement. Et également le Code civil, avec toutes les notions de servitudes et autres qui relèvent du droit privé. Et ensuite, il faut bien entendu des compétences techniques pour tout ce qui est travaux, division, etc. Il faut des compétences en fiscalité, il faut des compétences en financement. Il faut bien entendu énormément de compétences en négociation.

Là, c’est une faculté on va dire humaine à créer de la relation, à entendre l’autre, et à comprendre ses besoins et essayer d’y répondre au mieux. Et on essaie de maîtriser un petit peu tous ces aspects, et de satisfaire un peu tout et tout le monde. Et si on arrive à peu près à tomber dans les cases et à tout aligner, alors on a une opération réussie qui va au bout.

Gérald ! Et vis-à-vis des banques, justement, de la partie financement ? Il y a une légende urbaine qui dit que c’est très compliqué de financer une activité de marchand de biens. C’est quoi ton retour d’expérience là-dessus ?

Yoni : Alors la légende urbaine dit même carrément que c’est impossible de se faire financer en tant que nouveau marchand de biens ! Elle est fondée et infondée. Ce qu’il faut comprendre dans l’immobilier en général et certainement dans le métier de marchand de biens, c’est qu’il n’y a pas de loi universelle et qu’il faut toujours mettre beaucoup de nuances dans ce qu’on dit et dans ce qu’on entend. Et une des toutes premières choses à comprendre au niveau de l’univers bancaire, c’est que l’univers bancaire en France n’est pas homogène, c’est-à-dire qu’il y a une notion de région déjà qui est très importante. Par exemple, le Crédit Agricole dans la région à Bordeaux chez toi, ne va pas forcément appliquer les mêmes règles que le Crédit Agricole chez moi à Lyon, et pareil pour la région Nord et pour la Bretagne, etc. Donc déjà, il y a cette notion de région et de politique régionale des banques. Il y a certaines régions dans lesquelles c’est plus facile que d’autres, ou dans lesquelles c’est plus difficile que d’autres. Et dans tous les cas, ce n’est absolument pas impossible de se faire financer quand on lance une activité de marchand de biens.

Certes, c’est difficile. Il faut être bien clair : c’est difficile. Mais souvent les gens qui n’arrivent pas à se faire financer, c’est qu’ils s’y prennent très mal et ne savent pas comment faire. Forcément, on ne peut pas leur en vouloir puisqu’il n’y a pas de manuel disponible. C’est un monde qui est assez fermé, assez exclusif. Et les banques ne cherchent pas nécessairement à faire rentrer des nouveaux clients en marchands de biens.

Ils n’ont pas nécessairement un gros intérêt, notamment parce que traiter un dossier de marchand de biens, que ce soit un dossier à 300 000 ou à 3 millions d’euros, c’est à peu près le même travail pour le banquier. Donc en fait, souvent le banquier n’a pas envie de trop s’embêter avec un dossier à 300 000 là où il peut en traiter un autre à 3 millions. Donc là, c’est le rôle du néo-marchand de biens, du marchand bien novice, de convaincre son interlocuteur banquier de lui prêter de l’argent.

Gérald : Et du coup, le mieux c’est d’utiliser son banquier traditionnel ? Si par exemple j’ai eu une première carrière, je dis n’importe quoi, j’étais expert-comptable et je décide de devenir marchand de biens. Vaut mieux que je traite avec mon banquier qui me connaît, ou vaut mieux travailler avec des banquiers spécialistes de l’activité ?

Yoni : Alors ce qu’il faut savoir c’est que les banquiers traditionnels, entre guillemets, ceux qui sont en agence et potentiellement donc ton banquier, ton interlocuteur privilégié à la banque, aujourd’hui, leur rôle de banquier il est… On va dire qu’il a été extrêmement… C’est une profession qui a été quand même assez mise à mal dans les 15 dernières années. Aujourd’hui les banquiers, on leur demande aussi de vendre des assurances, des téléphones portables et des choses comme ça. Parce que le modèle bancaire, c’est-à-dire vraiment le prêt d’argent n’est plus rentable, et donc les banques elles essaient de se diversifier au maximum.

Et ce qui se passe c’est que maintenant, il y a quand même peu de banquiers qui connaissent très bien le métier de banquier puisqu’on leur demande de faire tout et n’importe quoi. Donc ils ont une connaissance du monde bancaire qui est souvent malheureusement limitée. Mais quand bien même tu aurais un banquier qui a un peu de bouteille et qui s’y connaît, les banquiers des agences de quartier ne connaissent pas le métier de marchand de biens. Ils ne savent pas ce que c’est, ça leur fait peur et ils ne savent pas faire, clairement.

Et donc quand tu vas aller les voir, ils vont avoir peur. Et Dieu sait que les banquiers ne sont pas en général très téméraires, puisque leur métier c’est avant tout d’être des gestionnaires de risques, et de gérer le risque pour l’établissement qui les rémunère c’est-à-dire la banque. Donc quand ils te voient arriver avec ton opération qui est risquée, qu’ils ne comprennent pas, tous les voyants rouges s’allument, et c’est quand même très compliqué.

Donc aller voir le banquier avec lequel tu as une bonne relation, ça peut être une idée, mais dans la plupart des cas, ce ne sera pas nécessairement très fructueux. Il peut être préférable d’aller voir ton banquier pour lui demander qu’il te mette en relation avec justement le service promotion immobilière de la même banque, qu’il t’ouvre des portes en fait. Mais ce ne sera probablement pas lui qui sera en mesure de traiter ton dossier, il ne saura pas faire.

Gérald : Et tu disais tout à l’heure que tu avais fait ta première opération en nom propre. Tu peux réexpliquer un peu le principe s’il te plaît ?

Yoni : Avant d’expliquer ça, je vais dire que c’est quelque chose qu’il vaut mieux ne pas faire. Si les personnes qui écoutent justement ce podcast ont envie de se lancer dans l’activité de Marchand de biens, il est préférable de ne pas le faire… Les opérations d’achat-revente sont des opérations de nature commerciale, et donc une opération de nature commerciale doit être déclarée en tant que telle, c’est-à-dire qu’il faut avoir une structure adaptée. Ce qui veut dire que l’opération en nom propre doit être théoriquement exclue, et également, l’opération avec une SCI, puisqu’une SCI est une société civile comme son nom l’indique, alors que l’achat-revente est une activité commerciale. Donc on n’a pas le droit de faire une activité commerciale avec une structure civile.

Ceci étant dit, il y a une certaine tolérance on va dire, quand on achète et qu’on revend en nom propre de temps en temps, alors c’est vraiment de temps en temps. On pourra revenir d’ailleurs sur le texte du code général des impôts dans un instant puisque ce n’est pas inintéressant.

Et donc la toute première opération que j’ai faite, effectivement, c’était en nom propre. Donc on avait acheté un bien qu’on a subdivisé : un lot a été acheté par ma mère officiellement, le deuxième lot a été acheté par moi-même, et on a fait les travaux, et après un certain temps on a revendu le bien. Ce qu’il faut savoir c’est que quand un bien est déclaré en tant que résidence principale la plus-value est totalement exonérée d’impôts et de prélèvements sociaux. Donc c’est intéressant, c’est une niche fiscale à laquelle l’État n’a pas encore trop touché, bien qu’elle soit dans le collimateur de Bercy. Et si on est en résidence secondaire, c’est-à-dire si vous avez déjà votre résidence principale, et vous revendez un appart que vous avez en locatif ou autre, et bien là il y a de l’impôt et les prélèvements sociaux à payer, qui s’élèvent à 36,2%, avec des abattements qui sont faits sur la détention.

Mais en tout cas, la toute première opération qu’on a faite effectivement c’était en nom propre, puisqu’il est aujourd’hui en France beaucoup plus facile de se faire prêter de l’argent par un banquier quand on vient acheter sa résidence principale ou un investissement locatif.

Gérald : Et est-ce qu’il y a des régions qui se prêtent plus à l’activité de Marchand ?

Yoni : Non. J’ai maintenant des élèves qui sont un peu de partout sur le territoire français, vraiment même de partout. On peut en faire n’importe où, il n’y a pas de souci. Par contre, il y a des spécificités régionales à connaître. Si on est en milieu urbain, typiquement en plein centre de Bordeaux, on ne va pas appliquer les mêmes règles que si on est dans la campagne du Gers. Et certes, on peut en faire dans la campagne du Gers, mais ça va être quand même plus compliqué, plus subtil.

Le métier en milieu rural est différent du milieu urbain, par exemple. Donc on peut vraiment en faire de partout. Par contre, il y a des spécificités à connaître, et là on va dire c’est plus justement des notions commerciales, de se dire que le produit que je vais proposer à Bordeaux, c’est-à-dire typiquement le studio pour des étudiants un truc comme ça, si je vais le proposer à la campagne ce n’est pas sûr qu’il se vende.

Gérald : OK. Et tout à l’heure, tu disais que tu bossais avec ton frère, ça s’organise comment ? Comment vous vous répartissez les tâches dans l’équipe ?

Yoni : Alors il travaille et moi j’encaisse ! Non, en fait ça dépend vraiment. Déjà, il y a une notion de géographie puisque moi j’habite plutôt dans le sud-est de Lyon, et lui il habite au nord-ouest, vraiment à l’extérieur. Donc déjà, s’il y a une opération qui se fait à proximité de chez lui, c’est plus lui qui va gérer, qui va aller faire la visite. S’il faut aller voir le sous-traitant d’Enedis pour qu’il nous fasse un devis, lui il y en a pour 5 minutes, donc c’est plutôt lui qui va y aller. À l’inverse, si c’est dans mon secteur c’est plutôt moi qui vais m’y rendre.

Après il y a certaines tâches qui sont faites aussi en fonction des préférences et aussi des capacités de chacun. Et donc là, c’est toujours très important, et c’est une des choses avec lesquelles je commence mes formations, c’est de bien connaître ses points forts et ses points faibles, et d’être assez lucide vis-à-vis de ses limites personnelles. C’est-à-dire que moi par exemple je sais que je suis quelqu’un d’assez désordonné, et donc tout ce qui nécessite justement d’être très ordonné, il est préférable que je ne m’en occupe pas.

Et lui en revanche il est très ordonné et très méticuleux, donc tout ce qui est par exemple comptabilité c’est plus lui qui va gérer. Moi je n’aimerais vraiment pas avoir à m’en occuper, surtout que la compta d’un marchand de biens c’est très particulier. Ensuite lui par contre il y a le truc qui le gonfle, qui moi ne me dérange pas, typiquement le relationnel par exemple. Faire du relationnel, aller chercher des nouveaux partenaires, des choses comme ça, moi c’est un truc qui plutôt m’amuse.

Donc on répartit déjà selon le temps que chacun a, et également selon les capacités individuelles, et enfin les préférences de chacun. Parce que quand on se crée une activité indépendante, quand on se met à son compte, qu’on crée un business, ce n’est pas pour se créer des contraintes et se lancer dans un truc qui ne nous intéresse pas, comme quand on est salarié et qu’on nous impose de faire des choses qu’on n’a pas envie de faire.

Gérald : Et justement, est-ce que tu as un conseil pour les gens qui veulent se lancer en marchand de biens, et qui se posent la question de s’associer ou non ? Hormis la partie capitalistique, bien entendu, parce que plus on amène de fonds bien entendu, plus c’est facile de lancer une… Enfin, c’est moins compliqué de lancer une activité de marchand. Mais hormis ça, sur l’aspect purement opérationnel ?

Yoni : Alors sur l’aspect purement opérationnel, je pense que c’est intéressant de s’associer. Et comme toute chose dans l’univers dans lequel nous évoluons, il n’y a rien de monochrome, c’est-à-dire qu’il y a des avantages et des inconvénients au fait de s’associer. Les avantages principaux à mes yeux c’est que vous allez pouvoir trouver un profil qui vous complète. Ne vous associez pas avec quelqu’un qui a les mêmes défauts que vous sinon ça ne va pas être très fructueux. Donc avec quelqu’un qui vous complète, vous allez constituer une équipe beaucoup plus forte. Il y a également des gros moments de doute et de solitude dans l’activité de marchand de biens parce qu’on joue avec des grosses sommes, et vous allez avoir des problèmes si vous vous lancez. Et à un moment donné, vous allez avoir des problèmes. Il n’y a pas longtemps, je discutais justement avec mon frère et il me disait qu’en fait, le métier de marchand de biens, c’est résoudre des problèmes.

Il y a des problèmes qui arrivent, c’est inéluctable, il faut les résoudre. Et justement si vous êtes deux ou trois c’est plus facile d’encaisser. Et également, il y a souvent des moments de doute, parce qu’on va visiter un bien à 300, 400, 500 milles euros, ça a l’air intéressant, on veut y aller, qu’est-ce qu’on fait ? Et quand on est deux ou trois et qu’on échange, c’est plus facile de se rassurer sur la rentabilité du truc, et puis on se donne du courage un petit peu les uns aux autres. Ça, ce sont vraiment les gros avantages.

Et les inconvénients, c’est qu’après il faut composer avec un associé, donc c’est forcément une certaine perte de liberté, il faut composer avec l’autre, il faut partager les gains. Toutes ces choses-là qui sont un petit peu le revers de la médaille.

Gérald : Quand ton frère dit que l’activité de marchand de biens c’est résoudre des problèmes, je me demande si c’est propre à l’entrepreneuriat de manière générale, plus que réellement qu’à l’activité de marchand j’imagine.

Yoni : C’est sûr ! Le fait est que quand tu es marchand de biens, en fait comme souvent, c’est des structures qui sont unipersonnelles. En fait, il y a juste les associés. La plupart des marchands de biens travaillent en solo. Tu es vraiment le centre de gravité des problèmes puisqu’en fait, c’est toi qui porte la responsabilité du truc, et tous les acteurs qui gravitent autour de toi, le notaire, le comptable, le géomètre, les acquéreurs, les vendeurs, les agents immo tout ça. Ils flottent un petit peu dans l’univers. Et si tu n’es pas là pour réaliser le centre de gravité et faire du liant entre tout ça pour que ça prenne, ça se délite si tu veux. Et donc il faut vraiment toujours tenir le truc pour que ça ne parte pas en vrille.

Gérald : Et au niveau de gens que tu accompagnes en formation, ce sont quels profils de personnes ? C’est sur une première carrière ou c’est sûr de la reconversion déjà qu’ils viennent te contacter pour devenir marchand de biens ?

Yoni : Alors c’est intéressant puisque justement ce week-end-là, j’ai tenu une formation de trois jours à Lyon. Et j’ai pu échanger avec toutes les personnes, et leur demander qui elles étaient, quel âge elles avaient, d’où elles venaient et pourquoi elles venaient apprendre justement ces compétences. Et il y avait vraiment une trame qui rassemblait tout le monde. Alors souvent déjà c’étaient des profils de personnes qui avaient au moins 30 ans, à deux exceptions près, mais en général c’était la moyenne plutôt entre 35 et 40, des gens qui ont un métier, parfois un métier très qualifié, qui ont une appétence pour l’immobilier, mais qui s’ennuient. Ou alors qu’ils se rendent compte avec la crise du Covid qu’ils étaient des produits à usage unique de leur entreprise, et qu’en fait le CDI ce n’était pas du tout la sécurité qu’on leur avait vendue quand ils étaient à l’école, et qu’en fait ils étaient licenciables à tout moment. Et il y en a beaucoup qui se rendent compte qu’ils sont sur un siège éjectable, pour certains, ça a déjà été activé. Et donc ils cherchent une reconversion, ou alors un complément de revenu puisqu’ils se rendent compte que se hisser au-dessus de sa condition socio-économique avec le seul salariat, c’est extrêmement compliqué, voire impossible. Et donc souvent ce sont des gens qui, ou cherchent un complément d’activité ou alors sont en reconversion suite à une crise, ou alors qui en ont marre de ce qu’ils font.

Gérald : Et quand tu dis qu’ils ont de l’appétence avec l’immobilier, c’est essentiellement sur de la location ?

Yoni : Oui, il y en a beaucoup qui ont une expérience immobilière assez riche d’ailleurs. Donc souvent il y a des personnes qui ont fait plusieurs achats et reventes de résidences principales. Et il y en a aussi énormément qui ont déjà un patrimoine locatif assez conséquent. Je pense notamment à un participant qui était là, qui venait de Paris, qui avait 31 ans et déjà un million d’euros d’encours à la banque. Et ce n’était pas quelqu’un qui venait d’une famille particulièrement aisée, c’est-à-dire quelqu’un qui a pris des initiatives. Donc souvent une expérience immobilière déjà assez présente.

Gérald : OK. Et tu leur conseilles quoi aux gens qui viennent en formation sur les premières étapes ? Alors sans nous spoiler ta formation, ce n’est pas le but ! Mais quelles sont les grandes étapes par lesquelles il faut passer, et surtout les grandes erreurs qu’il faut éviter ? Si on essayait de faire une petite méthodo-checklist ? J’imagine que ça s’adapte à chaque projet, mais il doit y avoir d’un tronc commun.

Yoni : Oui, tout à fait. Alors déjà le truc numéro 1 que je vais expliquer aux personnes : souvent, les gens qui veulent se lancer dans cette activité vont avoir tendance à vouloir vite apprendre du contenu très technique. Et notamment du contenu… Je pense notamment au contenu de fiscalité qui angoisse beaucoup, alors qu’au final il n’est pas si compliqué. Mais les gens vont se ruer tête baissée sur la fiscalité et les trucs comme ça, les trucs très techniques.

Et mon rôle c’est déjà de les arrêter et de leur dire : « Attendez, vous n’allez pas devenir expert-comptable, notaire, juriste, urbaniste, etc. Ce n’est pas possible, une vie n’y suffira pas ! Vous avez besoin de connaître des bases, mais avant toute chose, vous allez être entrepreneur. Donc, arrêtez-vous, prenez du recul, et réfléchissez déjà à ce que vous voulez obtenir. Puisque l’entrepreneuriat, l’entreprise et votre activité de marchand de biens au final, ça ne va être qu’un moyen pour obtenir notamment argent temps et liberté. Alors la question, c’est cet argent, ce temps et cette liberté, qu’est-ce que vous voulez en faire ? » Et là, on se pose la question véritablement des objectifs de la personne. Et c’est l’étape numéro 1 sur laquelle il faut vraiment consacrer de l’attention. Qu’est-ce que tu veux obtenir au travers de ton activité ? Est-ce que c’est plus d’argent ? Est-ce que c’est plus de temps ? Est-ce que c’est plus de liberté ? Est-ce que c’est de l’intérêt ? Est-ce que c’est connaître des gens ? Ces objectifs vont déterminer toute la suite. Donc non seulement ils vont déterminer tout ce que tu vas devoir mettre en œuvre pour avancer et réussir, mais ils vont également te servir de boussole dans les jours de brouillard. Comme on l’a déjà vu, il y a souvent des moments de doute, des moments d’incertitude. Et le fait d’avoir des objectifs qui sont clairs et déterminés va te guider justement dans ces périodes un petit peu difficiles. Je ne vais pas te le montrer, mais juste là, derrière sur le mur, juste là à côté j’ai mes objectifs 2021 qui sont marqués. Chaque fois, je les renouvelle. Je me fais une liste sur le pro, le perso, etc. Puisque c’est hyper important d’avoir des objectifs qui soient très clairs. C’est l’étape numéro un.

Ensuite, l’étape numéro 2, c’est apprendre. Apprendre c’est bien, il faut avoir quand même le minimum de connaissances en urbanisme, en fiscalité, en droit, en technique, en travaux, en finance, en commerce. Donc, bien entendu se former.

Ensuite, il faut bien s’entourer. Et s’entourer des professionnels, notamment, dont on a parlé jusqu’à maintenant, c’est-à-dire notaires, géomètres, comptables, les artisans, et des agents immobiliers aussi bien entendu. Ce sont vraiment les conseillers et les partenaires principaux. Choisir son secteur, choisir le type d’activité, le type d’opération qu’on veut réaliser et prospecter. Voilà les premières étapes pour se lancer. Se mettre à prospecter et prospecter sans relâche. Faire des visites, faire des visites, faire des visites.

Parce que se former c’est bien, mais on ne s’enrichit pas derrière son écran. Et marchand de biens, c’est un métier de terrain, donc il faut aller sur le terrain, il faut aller visiter des biens. Il faut se familiariser avec les prix du marché, avec les acteurs du marché, il faut discuter avec les agents immobiliers, et c’est comme ça qu’on apprend, c’est comme ça qu’on progresse.

Gérald : Et donc l’erreur à ne pas faire c’est justement de ne pas passer à l’action assez rapidement, si je comprends bien, c’est un peu ça l’idée ?

Yoni : Alors il y a beaucoup de gens qui sont d’éternels élèves et qui passent leur vie à suivre toutes les formations qui existent. Alors, en tant qu’organisme de formation, je n’ai rien contre, je serai très content si les gens viennent suivre une de mes formations. Si tu veux, c’est nécessaire, mais pas suffisant. Et donc effectivement, le terrain c’est toujours quelque chose qui est extrêmement formateur donc il faut y aller il faut visiter, il faut faire des calculs de rentabilité, faire des plans, se casser la tête, s’arracher les cheveux sur comment on fait pour réussir, justement, à rendre une opération rentable, et faire des offres, se prendre des portes et avancer.

Gérald : Vis-à-vis de ton organisme de formation, vis-à-vis de ta boite de marchand, comment vois-tu la suite à titre perso ? Au niveau de la typologie d’opérations que tu fais dans ta boite de marchand, ou au niveau de ton catalogue de formation, etc. Est-ce que tu as déjà une suite qui est déjà un petit peu établie, sans nous spoiler, mais au moins nous donner un peu de visibilité ?

Yoni : Alors déjà au niveau de l’entreprise de marchand de biens, on a justement la discussion avec mon frère. Pour donner quelques chiffres, on est à peu près à un chiffre d’affaires d’un million et demi d’euros en 2020. Notre exercice se termine en juillet, donc on a déjà une bonne visibilité sur notre chiffre d’affaires 2021, on devrait être au-delà, sans doute autour de 1,8 million d’euros, ce qui est, pour une année Covid, pas mal du tout !

Notre objectif dans les années qui viennent, on en a discuté récemment, c’est d’amener le chiffre d’affaires à 4 millions d’euros. Donc ça, c’est pour le chiffre de façon générale. Sachant que c’est beaucoup plus facile de passer d’un million à 4 millions que de passer de zéro à 1 million, ça il faut que ce soit bien clair pour toutes les personnes qui écouteront. Et essayer d’aller sur des opérations qui n’ont pas nécessairement des niveaux de complexité largement supérieurs, mais plutôt des opérations plus chères. On s’est rendu compte que faire une opération à 200 000 ou une opération à 800 000, souvent ça nécessite le même travail. Tu le fais juste dans des endroits où les gens ont plus de moyens. Et donc il vaut mieux aller dans des endroits où l’immobilier est plus cher. Et là typiquement, on a une opération dans le viseur, dont l’offre a déjà été acceptée à 920 000 euros, ça sera notre opération la plus chère jusqu’à ce jour. Mais au final, elle ne demandera pas plus de boulot qu’une opération à 300 000 qu’on a récemment clôturée. Donc ça, c’est pour l’activité de marchand de biens.

Ensuite pour l’organisme de formation, c’est une entreprise qui a connu une croissance véritablement exponentielle et qui est une grande réussite. Ça a explosé à partir du Covid, et fin 2020 et début 2021 ça a vraiment beaucoup décollé. On a obtenu en 2020 la certification Qualiopi et donc toutes nos formations sont éligibles au CPF et aux autres dispositifs de financement. Donc ça nous a vraiment mis aussi sur la carte au niveau du sérieux des formations. Les objectifs sont de consolider notre position et d’amener toujours des formations de meilleure qualité. Actuellement, on a des formations présentielles une fois par trimestre qui durent trois jours. On va les étaler sur quatre jours pour qu’elles soient plus complètes et plus digestes aussi. Donc on va les étaler sur quatre jours pour qu’on ait aussi un peu plus de contenu, et on va en faire une tous les deux mois, puisqu’il y a une demande énorme. Et là, on est au mois de mai, j’ai déjà une liste d’attente pour le mois de septembre.

Et au niveau des formations en ligne, l’idée est de consolider la position, de toujours faire des mises à jour, de faire des améliorations. Il y a toujours une veille à faire puisque tout bouge. La fiscalité, le droit, l’urbanisme, tout ça, ça bouge énormément. Et quand j’ai créé cet organisme de formation en 2018, j’avais vraiment à cœur d’être un modèle de qualité pédagogique. C’est vrai qu’il y a souvent à boire et à manger dans les formations en ligne. Il y a beaucoup de personnes qui ont un jour éternué à côté d’un agent immobilier et puis ils se disent que c’est suffisant pour faire une formation sur l’immobilier locatif. Et moi je voulais vraiment faire des formations de terrain, complètes, claires, et qui soient des modèles de pédagogie pour tout le monde pour que les gens qui les suivent se disent : Wow, tiens c’est un truc de fou, je n’ai jamais reçu une formation aussi claire, aussi bien organisée avec un suivi aussi qualitatif. J’ai vraiment 100 % de satisfaction sur mes formations. L’idée c’est de continuer à faire du bon travail, j’ai une super équipe qui m’y aide, donc on est bien parti pour ça.

Gérald : Au niveau de tes formations présentielles… j’ai eu la chance d’être invité par Yoni et d’assister à une formation. Est-ce que tu peux nous expliquer un peu le déroulé ? Les speakers aussi qui viennent ?

Yoni : La formation présentielle se déroule sur trois jours, donc c’est extrêmement limité comme temps pour apprendre tout ce qu’il y a à apprendre, donc c’est très dense. Moi j’ai toujours envie que les gens repartent avec le maximum d’infos, donc je ne suis pas avare de contenu sur ces trois jours. Ils repartent en général avec la tête bien remplie.

La philosophie déjà de cette formation se base sur cette appréhension du métier comme une espèce de millefeuille de complexité. Et donc la toute première base, enfin vraiment les fondations, c’est la base de socle personnel et entrepreneurial. Donc comme je vous ai dit c’est connaître ses objectifs, ses points forts, ses points faibles, et avoir cette lucidité par rapport à soi-même. Une fois qu’on a posé ses fondations-là, on peut commencer à construire notre édifice. Il y a la strate réglementaire, donc on apprend l’urbanisme, on apprend un petit peu le droit privé, on apprend d’ailleurs quelques petites notions de code civil, le droit de la copropriété, des lotissements.

Pour nous aider à ça j’ai mon notaire qui intervient, qui me fait le plaisir de passer une demi-journée avec moi. Là-dessus, on a toute la partie commerce et business, donc on va apprendre typiquement comment calculer les rentabilités de marchand de biens, comment connaître son marché, quel type d’opérations réalisées, connaître son public cible et amener justement des biens que le public cible recherche, toute la partie négociation qui est absolument critique pour un marchand de biens.

Par-dessus on a tous les aspects financiers. Donc comment se faire financer, qui aller voir, à quel moment, comment présenter un dossier de financement, comment aussi gérer le financement de ses acquéreurs. Parce qu’il ne faut pas oublier qu’en tant que marchand, on est en position d’acquéreur, mais également de vendeur. Donc c’est très important d’appréhender le financement de ses acquéreurs. Et dans la partie financière, on a bien entendu la partie fiscalité qui est assurée par mon expert-comptable, Guillaume qui a un cabinet d’experts-comptables avec une spécialisation sur les marchands de biens immobiliers, ce qui est très rare au niveau national.

Et on a après toute la partie technique et travaux. Donc là techniquement, par exemple, tu veux diviser une maison en appartements qu’est-ce qu’il faut mettre en œuvre pour que ce soit possible. Les mises en copropriété, les reventes d’immeubles à la découpe, les reventes de terrains à bâtir… Et enfin une fois qu’on a toutes ces compétences, on a mis toutes les feuilles du millefeuille les unes à côté des autres. Et donc maintenant, il faut les superposer. Et la crème pâtissière qui va faire tenir tout ça c’est ce qu’on appelle le montage d’opérations de marchand de biens.

Le montage d’opérations c’est ce qu’on fait en dernier. Donc là on prend toutes les complexités, toutes les contraintes qu’on a apprises pendant trois jours, et on monte le millefeuille et on voit comment on arrive à assembler tout ça en fonction de la chronologie, des contraintes, etc., pour qu’une opération fonctionne.

Gérald : C’est hyper dense, et ça va être vraiment… Enfin, j’imagine que ça va être encore mieux de le passer sur quatre jours. Parce que c’est vrai qu’on part de là avec la tête bien remplie, mais très motivé aussi. Donc ça va être top si ça passe sur quatre jours, c’est vraiment top. Et c’est vraiment génial d’arriver à les faire malgré le contexte sanitaire, puisque c’est du présentiel et c’est vraiment bien. Vis-à-vis de ton marché, le côté présentiel n’est pas un truc hyper répandu, je pense ?

Yoni : Non. Effectivement, ce n’est pas du tout hyper répandu. Moi-même quand je me suis lancé, je ne faisais que du format en ligne. Et en fait, j’ai remarqué que je recevais des demandes de temps en temps des gens qui me demandaient si je faisais du présentiel. Je n’en faisais pas encore, mais l’idée a commencé à trotter dans ma tête. Et donc en novembre 2019, un an après avoir lancé mon activité de formation, je me suis dit que j’allais faire un ballon d’essai. Et j’ai mis une vingtaine de places en vente à 1 300 euros, j’ai réservé une salle dans un hôtel à 1 300 euros en me disant que si j’avais dix personnes je serais content. Et en fait, j’ai vendu toutes les places en deux semaines, j’ai halluciné ! Et je me suis rendu compte qu’il y avait vraiment un marché pour du présentiel. En plus, j’aime beaucoup la pédagogie et le contact direct, donc là c’est pour moi vraiment un moyen de rencontrer les gens, de discuter avec eux.

Et en fait, amener une dimension présentielle, une dimension physique avec des invités comme on l’a dit, qui ont quand même une autorité qui est indiscutable, c’est une autorité qui rejaillit sur moi si tu veux en tant que formateur. Et les gens se disent que ce n’est pas un mec qui vend des vidéos sur YouTube, c’est un organisme de formation qui organise des vrais événements physiques. Et là, ça amène… Si tu veux, tu passes d’un truc qui est en deux dimensions, à un truc en trois dimensions en fait. Et là, les gens se disent qu’effectivement, c’est quand même du sérieux. Et je vois de plus en plus de demandes sur du présentiel. Et notamment depuis la crise du Covid en fait les gens en ont juste marre d’être devant leurs écrans, à parler à des écrans.

Gérald : C’est sûr. Mais le fait d’être en présentiel, ça oblige à être un vrai expert. Parce que quand on est à table et que les gens t’interrogent, tu n’as pas de moment de répit. Alors on ne peut pas juste mettre pause, aller sur Wikipédia regarder la réponse, ce n’est juste pas possible. Donc c’est peut-être pour ça que c’est un risque que certains ne prennent pas.

Yoni : Peut-être, c’est aussi énormément de travail de mettre en place un événement comme ça en présentiel, que ce soit pour 10 ou 20 personnes, c’est vraiment beaucoup de travail et beaucoup d’organisation. Il faut coordonner ça avec l’hôtel, les participants… c’est vraiment du job. Mais effectivement aussi, il faut un certain niveau d’assurance et d’expertise pour pouvoir faire un événement comme ça.

Gérald : Et j’aimerais qu’on revienne sur le succès commercial de tes formations. Tu disais que tu avais scalé cette année. Est-ce que tu sais identifier des paramètres ? Alors bien entendu il y a un contexte sanitaire où on a tous bien cartonné cette année sur Internet, il ne faut pas se mentir, on est beaucoup à avoir bien fonctionné. Mais est-ce que tu penses qu’il y a eu des éléments qui t’ont permis de vraiment scaler des choses que tu aurais identifiées ?

Yoni : Alors oui effectivement… Je vais séparer ça en deux choses. Puisqu’il y a des choses qui ont été mises en place, et aussi je pense qu’il faut toujours garder un certain niveau d’humilité, et il y a aussi parfois la réussite qui ne dépend pas en fait d’actions qu’on a mises en place, et simplement on a proposé la bonne solution au bon moment, et en fait toutes les planètes se sont alignées.

Je pense que ça jouait beaucoup pour moi. Mais au niveau stratégique, ce que j’ai mis en place… Si tu veux quand je me suis lancé en 2018, pour promouvoir mon activité, j’ai fait un petit peu de pub sur du search typiquement sur AdWords. Je n’y connaissais rien, je ne savais même pas ce que c’était WordPress à l’époque. Mais j’ai appris comme un grand et j’ai lancé quelques campagnes de pub. Je me suis dit qu’en mettant 3 000 euros de pub, si ça marche tant mieux si ça ne marche pas, tant pis.

Et ça a marché. Donc j’ai continué un petit bonhomme de chemin comme ça pendant quelques mois, et j’ai fait mon truc, j’ai continué à faire mes pubs. J’avais ouvert une chaîne YouTube, j’avais mis trois vidéos dessus. Et en septembre 2019, si je remonte aussi loin c’est que ces actions en fait ont eu des répercussions sur cette réussite dont on parle maintenant. Septembre 2019, j’ai participé à un séminaire de deux, trois jours organisés par Michael Ferrari sur le business en ligne. Et j’ai eu la chance de rencontrer Alex Cormont, qu’on connaît tous les deux, qui est venu intervenir sur le levier YouTube sur les business en ligne.

Donc ça m’a énormément intéressé. Et puis un jour, enfin le lendemain, il y avait des gens qui… Il y avait des intervenants qui faisaient un truc sur la parentalité positive et le travail sur Instagram. Moi je n’ai pas d’enfant et Instagram, ça ne m‘intéresse pas. Donc je suis sorti, je m’ennuyais. Et là, il y avait Alex qui était dehors. Et donc comme j’avais énormément apprécié son intervention, je suis allé le voir. Alex Cormont c’est quelqu’un de très gentil et super aimable.

Gérald : On va contextualiser, on va faire un tableau pour ceux qui ne le connaissent pas, même s’il est invité en toute franchise, on enregistre demain soir le podcast. Alex Cormont fait deux mètres et quelques, c’est un ancien basketteur. C’est un monument physique, et il fait un million de followers sur un million d’abonnés sur YouTube. Donc c’est vraiment un gros profil de business et même très charismatique.

Yoni : Très charismatique, très successful, mais ceci dit, c’est quelqu’un d’hyper abordable et il est vraiment d’une grande gentillesse. Et moi, comme un petit débutant qui fait 3 000 euros par mois, je suis allé le voir avec mes questions, parce que son intervention m’avait vraiment mis le cerveau à l’envers. Donc je suis allé lui poser deux, trois questions, il m’a dit : Mais bien sûr, vas-y assieds-toi et tout. Il ouvre son ordi. Et il me dit : C’est quoi ta chaîne YouTube ? Et il commence à regarder. Et il me dit : Tu as fait combien de chiffre d’affaires sur l’année qui vient de passer ? Sur une dizaine de mois j’ai fait 50 000 euros. Ce qui est pour moi était déjà incroyable ! 50 000 euros en ligne, je pensais que c’était que dans l’immobilier qu’on pouvait gagner des sommes comme ça. Il m’a dit : Écoute-moi bien, si tu as fait 50 000 euros avec une chaîne YouTube pareille, tu es assis sur 500 000 euros de chiffre d’affaires. Et là en fait, il y a un truc qui s’est passé dans mon cerveau. Et en fait, c’est comme si toute ta vie, tu as été enfermé dans une pièce de quatre mètres carrés, tu crois que l’univers c’est ça, et puis d’un coup on t’ouvre la porte, et tu te rends compte que tu es dans une maison de 300 mètres carrés. Et qu’en fait les possibilités sont beaucoup plus grandes que ce que tu imaginais.

Et là au niveau Mindset, ça m’a vraiment fait un déclic. Il sait de quoi il parle, je vais écouter ses conseils. J’ai suivi d’ailleurs sa formation sur développer la chaîne YouTube. J’ai appliqué ses conseils à la lettre, et ça a eu des répercussions immédiates sur mon activité, donc là le chiffre a vraiment commencé à grimper de façon substantielle. Et en fait, quand le confinement est arrivé, j’avais déjà un positionnement en ligne avec le trafic organique qui était assez assis.

Donc quand les gens cherchaient des formations… En fait, j’étais là. Et donc ça a participé, je pense, à cette réussite. Et au mois de mai 2020, j’ai eu l’agrément Qualiopi. Là, ça a vraiment mis un tampon de sérieux sur l’organisme de formation, donc ça était un autre accélérateur. À partir de l’été 2020, on a ouvert nos formations à l’inscription CPF. Donc là ça a mis un kick aussi de malade au business. Et à partir de l’été 2020, on a travaillé ensemble, donc tu m’as accompagné sur la refonte du site Internet.

Gérald : Oui, c’est vrai, j’ai oublié ça !

Yoni : Oui, c’est vrai que j’ai fait et refait mon site trois fois en un an, et je n’étais jamais satisfait et tu m’as sympathiquement proposé de m’aider là-dessus. Et c’est vrai que déjà le site était hyper pro. Donc ça, ça a amené aussi du sérieux, j’ai pu ajouter le tampon Qualiopi dessus. En fait, si tu veux, c’est ça, plus ça, plus ça, plus ça, plus ça. À partir de fin 2020, on a travaillé ensemble sur la stratégie, et la stratégie marketing des nouvelles campagnes de pub, les appels des prospects et ça a encore mis un coup de fouet au business.

Le premier trimestre 2021 a vraiment été le meilleur. Donc, pour résumer et répondre à ta question vraiment de façon synthétique. Ce qui a beaucoup aidé c’est en numéro 1 : le contenu organique qui m’a positionné comme quelqu’un qui avait un message franc, clair, qui ne plaît pas à tout le monde, mais qui plait à certains. Ensuite le sérieux, puisque j’avais que des témoignages positifs, donc j’ai commencé à avoir une réputation qui s’est créée.

Le sérieux du site Internet, le sérieux qui a été prouvé, la preuve par l’agrément qui est la certification Qualiopi, le CPF, et après des campagnes marketing qui soient véritablement optimisées. Donc si tu veux on est venu mettre de l’essence sur un feu qui était déjà présent.

Gérald : Mais en fait, ce que j’ai remarqué dans ton business, et, en fait, ce n’est pas la norme, c’est pour ça que je le dis aujourd’hui, c’est que tu as tout fait dans le bon ordre ! Et je trouve ça vachement bien. Parce qu’en fait, il y a des business qui peuvent être plus gros, moins gros, peu importe. Mais en fait, tu dis qu’ils n’auraient jamais dû mettre le Z avant le A, ça n’a pas de sens !

Et toi tu as fait des choses dans le bon ordre. Ce qui fait qu’en fait, tu n’as jamais trop eu, je crois de ce que j’en sais, de ralentissements ou de retours en arrière quand tu mettais en place des choses. Ça a toujours été les paliers qui stabilisaient, soit ton chiffre d’affaires soit tes marges. Ils étaient assez courts et tu recommençais à avoir de la croissance directe après. Et ça, c’était assez impressionnant parce que justement, tout était sain dès le départ, et ensuite tu montes.

Et aujourd’hui, ta chaîne comparée à ton chiffre d’affaires, ton nombre de followers versus ton chiffre d’affaires, parce qu’en fait les gens à qui tu parles sont des personnes qui achètent. Donc tu as vraiment là-dedans une cohérence qui pousse ta performance. Et je trouve ça vraiment top, et chapeau c’est cool, c’est vraiment bien.

Yoni : Merci, c’est gentil ! Mais tu vois quand j’ai commencé, comme je n’y connaissais vraiment rien, j’ai discuté avec un pote qui était un pote du collège et qui m’a dit : Ah pourquoi tu ne fais pas d’informations ? Et je me suis dit : Ah attend, c’est un truc en ligne. Je n’y connaissais rien, vraiment rien ! Et donc j’ai suivi une formation sur comment créer et vendre des formations en ligne. Pour la formation, j’ai fait la formation de Théophile Eliet, qui était vraiment assez calé. Et comme justement je n’avais pas de connaissances, je suis venu en toute humilité, pour écouter ceux qui apparemment savent, et disent qu’ils vont faire comme ça, et j’ai suivi leurs conseils. J’ai suivi les étapes qu’on m’a dit de suivre, et c’est là où j’ai cette mesure d’humilité de dire, il y a eu quand même une forme de chance puisque je ne savais pas ce que je faisais. Il s’est avéré que j’ai suivi ce qu’on m’a dit de faire, mais les conseils qu’on m’a donnés étaient bons. Et effectivement, donc à chaque fois j’ai grimpé un petit peu un plateau, grimper un plateau, grimper un plateau, et à chaque fois je me stabilise sur un plateau. Et après hop, il y a une action qui me fait monter au plateau supérieur.

Gérald : C’est top. J’ai trois questions pour finir l’interview que je pose quasiment à chaque fois.

Yoni : Vas-y.

Gérald : Si tu pouvais en un claquement de doigts, maîtriser le sujet que tu veux, ça serait quoi ?

Yoni : Le droit.

Gérald : Le droit… Vous ne choisissez jamais des trucs fun les gars, c’est incroyable !

Yoni : Mais les trucs fun, je les fait déjà ! Je n’ai pas besoin de claquer des doigts !

Gérald : C’est bien, bonne réponse. Alors, vas-y, explique-nous pourquoi le droit du coup.

Yoni : Vas-y, une réponse fun, ça pourrait être quoi par exemple ?

Gérald : Je ne sais pas, savoir piloter un avion ça c’est cool ! Le droit ce n’est pas cool !

Yoni : Je t’explique pourquoi je dis le droit déjà, parce que je trouve ça assez intéressant. Et franchement celui qui maîtrise le droit maîtrise la galaxie. Je le constate dans l’immobilier franchement ! Avoir des connaissances en droit, c’est quand même… Tu as un niveau de clairvoyance par rapport à la réalité qui est vraiment tout autre par rapport au commun des mortels. C’est une connaissance… Donc j’en apprends un petit peu en autodidacte, mais pas suffisamment.

Mais apprendre à piloter un avion je pourrais le faire. Tu vois, bon je vais aller prendre des cours et apprendre facilement, et en quelques mois et ça va être cool. Même l’expérience ça va être cool. Donc je n’ai pas envie de claquer des doigts à la rigueur j’ai envie de vivre l’expérience. Par contre, me taper cinq ans de fac de droit, je pense que ce n’est pas le truc le plus fun, donc je voudrais bien le connaître comme ça.

Gérald : OK. Si tu pouvais être incarné pendant 24 heures seulement dans ce que tu veux, une personne, un animal, personnage fictif ou réel, mort ou vivant, ce que tu veux, ce serait quoi ?

Yoni : J’ai eu deux choses qui me sont venues en tête. Un truc un peu…-

Gérald : Vas-y, vas-y !

Yoni : Je me serais incarné en Hitler en 1929, et je me serais mis une balle dans la tête, l’option numéro 1. Et option numéro 2, pour être un peu plus léger, un aigle par exemple. Un aigle pour voler pendant 24 heures.

Gérald : OK, 24 heures en aigle ! OK. Et si tu pouvais revenir en arrière et changer une décision, un choix que tu aurais fait, ça serait quoi ? Sur le pro, sur le perso, sur ce que tu veux ?

Yoni : C’est une question à laquelle j’ai déjà réfléchi assez longuement. Honnêtement, je ne changerais rien, ni au niveau perso ni au niveau pro, parce que j’ai pris des décisions parfois qui étaient sages, et parfois des décisions qui étaient stupides. Mais en tout cas, toutes les décisions que j’ai prises m’ont amené là où j’en suis actuellement, au niveau perso et au niveau pro. Et honnêtement je suis extrêmement satisfait de la vie que j’ai ! Que ce soit au niveau personnel, professionnel, familial, amoureux, intellectuel, j’ai vraiment une bonne vie donc je suis content. Et je n’aurais pas eu cette vie si j’avais pris des décisions différentes. Donc il y a des erreurs qui ont été faites, des moments qui n’étaient pas cool. Mais en tout cas, tous ces moments, toutes ces décisions m’ont amené là où j’en suis aujourd’hui. Et comme je suis très satisfait de ma situation actuelle, je ne change rien.

Gérald : C’est top ! Et du coup si on veut te retrouver, te suivre et éventuellement voir ce que tu fais, où est-ce qu’on peut aller ?

Yoni : Alors j’invite toutes les personnes qui sont intéressées par mon activité à aller voir déjà ma chaîne YouTube : Yoni le marchand de biens. Vous tapez : Yoni le marchand de biens dans la barre de recherche, vous allez tomber sur ma chaîne YouTube. Vous allez voir, j’ai un langage qui n’est pas tout à fait conventionnel, qui est assez clivant. Il y en a qui aiment, il y en a qui n’aiment pas. Ceux qui aiment sont les bienvenus, ceux qui n’aiment pas… Et bien, on ne peut pas plaire à tout le monde ! Et ensuite, vous pouvez aussi aller sur le site : Yoni-lemarchanddebiens,fr et vous trouverez toutes les infos sur mes formations et autres.

Gérald : C’est top ! Ta prochaine formation présentielle, tu sais quand est-ce que tu vas la faire ou pas ?

Yoni : C’est au mois de juillet, c’est déjà complet.

Gérald : Ah ben voilà, tant pis pour nous, mais il y a les formations en ligne !

Yoni : Oui, il y a les formations en ligne. Et la prochaine formation en présentiel sera à partir du mois de septembre sur 4 jours, avec de nouveaux intervenants. Il y a des surprises dans les tuyaux, ça va être vraiment quelque chose d’inconnu et de super unique en France.

Gérald : OK, c’est top. Mais merci beaucoup pour ton temps !

Yoni : C’était cool !

Gérald : Génial, c’était top ! À bientôt, ciao !

Yoni : Bye bye !